1. Собираем документы для продажи
Продажа квартиры — ответственный поэтапный процесс. И обычно мы советуем начинать его с проверки всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи. Потому что если покупатель будет найден, а документы не будут готовы, то велика вероятность того, что покупатель не захочет ждать и продажа сорвётся. Поэтому подготовкой документов лучше заняться заранее. Самыми важными в этом смысле документами являются правоустанавливающий документ, а также документ, подтверждающий регистрацию права на данный объект в Госреестре.
Чтобы продать объект, надо подтвердить своё право на него, предъявив правоустанавливающий документ. Это может быть документ купли-продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д. Если с ним всё в порядке, продавцу следует проверить, зарегистрировано ли его право собственности на данный объект недвижимости. Раньше этим вопросом занималось БТИ, но с 2011 года надзор за регистрацией осуществляет специальный орган Минюста — Укргосреестр. И если право на объект не зарегистрировано, то это обязательно надо сделать. Подробнее об этом чуть позже.
Таким образом, начальный базовый список оригиналов документов для продажи включает в себя :
1. Правоустанавливающий документ на недвижимость;
2. паспорт и идентификационный код владельца квартиры;
3. свидетельство о браке владельца квартиры;
4. согласие мужа или жены на продажу, его или её паспорт;
5. свидетельство о рождении детей, а в том случае, если часть недвижимости принадлежит детям, то и разрешение от попечительских органов на продажу;
6. форма №2 (выдают в ЖЭКе или ОСМД);
7. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (это могут сразу указать в Форме №2);
8. экспертная оценка квартиры.
Независимая экспертная оценка необходима государству, чтобы избежать продажи квартиры или дома по заниженной стоимости — ведь налог будет оплачиваться исходя из суммы сделки. По общепринятой практике, экспертной оценкой квартиры или дома занимается риелтор, который заказывает эту услугу у сертифицированного специалиста. Стоимость квартиры сегодня можно определить удалённо, даже без визита на объект. Достаточно лишь ввести в программу, которой располагает оценщик, такие данные про квартиру или дом, как тип и год постройки, метраж и т.п.
Кроме перечисленных документов могут потребоваться и другие, и к этому надо быть готовым. Например, это технический паспорт объекта, домовая книга. Или особо осторожный покупатель может попросить справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учёте. Это надо для подтверждения дееспособности лица. Но это скорее исключение из правил.
2. Регистрируем право собственности
Итак, чтобы продавать квартиру или дом, право собственности на этот объект должен быть зарегистрированным. Регистрацию прав в Государственном реестре проводит государственный регистратор или нотариус. К государственному регистратору обращаются если:
- право собственности возникло до 1 января 2013 года, но не было зарегистрировано в тот момент. В случае, если право собственности на недвижимость возникло после 1 января 2013 года, регистрировать его заново не нужно, оно зарегистрировано нотариусом при заверении документов по переходу права собственности;
- если регистрируемое право возникло по решению суда;
- если регистрируемое право возникло на новый или реконструированный объект; недвижимости.
Частные и государственные нотариусы, осуществляют регистрацию права на недвижимость при заверении сделки по переходу права собственности, этим правом нотариусы стали обладать с 1 января 2013 года. Сделкой по переходу права собственности может быть: договор купли-продажи, договор дарения, выдача свидетельства о праве на наследство. Если для совершения сделки по переходу права собственности нотариусу подаются документы о праве собственности, зарегистрированные до 1 января 2013 года, нотариус до момента заверения такой сделки проведет регистрацию права собственности в Государственном реестре прав.
Для регистрации права собственности на недвижимость, если оно возникло до 1 января 2013 г., но не было тогда же зарегистрировано, в орган Укргосреестра нужно подать следующие документы.
1. Заявление на установленном бланке;
2. оригинал и заверенную копию правоустанавливающего документа;
3. копии паспорта и идентификационного кода;
4. доверенность (оригинал и заверенная копия), если заявление на регистрацию права собственности подается другим лицом. Кроме этого, копия паспорта и идентификационного кода уполномоченного лица;
5. квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимость (119 грн);
6. квитанцию об оплате выдачи Извлечения из Госреестра прав.
Право, возникшее на основании решения суда, регистрируется точно так же, как и при сделке. Но правоустанавливающий документ в данном случае, это решение суда с отметкой о том, что оно вступило в законную силу, а также его нотариально заверенная копия. По новым правилам документом, подтверждающим регистрацию, является Извлечение из Государственного реестра имущественных прав.
3. Считаем затраты
Важно понимать, какие обязательные финансовые затраты, помимо услуг агентства, влечёт за собой продажа недвижимости.
- налог на доходы физических лиц. Он может составлять 0%, если продажа объекта происходит впервые в отчётном календарном году, и отчуждаемый объект находится в собственности продавца более 3-х лет. Если данные условия не могут быть выполнены, продавец заплатит 5% налога на доходы физических лиц. Квитанцию об уплате налога за доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.
- государственная пошлина — 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи
- взнос в Пенсионный фонд — 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи
- оплата нотариусу проверки квартиры на юридическую чистоту: поиск ведомостей в Государственном реестре прав
- если квартира была зарегистрирована до 1 января 2013 года, нужно оплатить за полученные выписки из Государственного реестра прав. Данную выписку может выдать нотариус, а может выдать государственная регистрационная служба. Если квартира была зарегистрирована после 1 января 2013 года, то платить за выписку не надо, так как с этого времени все объекты уже регистрировались
- выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества о том, что квартира не находится под арестом
- оплата услуг банка за открытие счёта и перечисление денег, так как с 1 сентября 2013 года оплата недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. Для открытия такого счёта и для перечисления денежных средств банку необходимо сообщить планируемую сумму сделки и номер договора купли-продажи.
Важно отметить, что продавец должен подписывать договор только после того, как банк выдаст квитанцию, подтверждающую, что деньги на его счёт были перечислены.
Как видно, процесс продажи недвижимости включает в себя целый ряд действий, которые отнимают немало времени и сил. Нередко им сопутствуют некоторые юридические тонкости, в которых плохо ориентируется рядовой гражданин. Пройти процесс продажи быстро и успешно продавцу может помочь наше агентство недвижимости «Атланта». Базовая предпродажная подготовка объекта недвижимости обычно включена в комплекс услуг агентства, как и консультации по всем сопутствующим вопросам. Вместе с нами продавать легко!
Директор АН «Атланта»
Евгений Николаевич Поединцев
