Как купить/продать квартиру в Днепропетровске и не нарваться на банальный «развод» - 056.ua

Как купить/продать квартиру в Днепропетровске и не нарваться на банальный «развод»

Журналисты газеты "Горожанин" подготовили исчерпывающие ответы на все вопросы, которые касаются оформления сделок купли-продажи недвижимости. 

Публикуем сегодня этот материал. 

Итак, все прекрасно понимают: продажа квартиры – рискованная сделка, к ней нужно готовиться обстоятельно.

Всегда есть вероятность того, что застройщик продаст одну квартиру двоим покупателям или не введет в эксплуатацию дом. А от неблагополучных хозяев «вторички» может остаться шлейф в виде прописанных чужаков или судебных исков.

Поэтому сделку нужно готовить максимально тщательно. Если связались с новостроем – для начала изучаем застройщика. Помимо репутации девелопера, истории его деятельности и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на наличие всей необходимой документации.

«Застройщик подтверждает наличие правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларацию на начало строительных работ; экспертизу проекта и сам проект; техусловия на коммуникации; лицензию на строительные работы», – перечисляет управляющий партнер правовой группы «Доминион» Александр Пинчук.

Сделка может проводиться путем приобретения имущественных прав на жилье (если дом все еще строится) либо посредством покупки уже готовой квартиры. Если речь идет об имущественных правах, инвестору предложат стать участником фонда финансирования строительства (ФФС) или приобрести целевые облигации. Любые иные способы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами.

В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Контроль, только контроль

Увы, приобретение имущественных прав – не лучший механизм. Во-первых, строительство может замереть в любой момент. Во-вторых, сроки, как правило, срываются. В-третьих, недострой не является объектом имущественных прав. Грубо говоря, квартиры попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте. «Поэтому не рекомендуется выплачивать полную сумму за жилье до завершения его строительства», – советует партнер ЮФ «ОМП» Кирилл Левтеров.

Взаимоотношения с застройщиком нужно четко формализовать в договоре: выписать порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам (иначе девелопер может продавать одну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих сроков; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссию за свои услуги и даже прибавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продает уже готовый объект недвижимости, сделку нужно удостоверить нотариально. При этом чтобы не было двойной продажи, нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества.

Берем с рук

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительно проще. Хотя в этом случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В первую очередь – требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ее приватизации, купли-продажи, обмена и т. д.

Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетние дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, согласие второго супруга на сделку. Случается, что продавец не является прямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи с хозяином заключать договор вряд ли разумно.

Очень опасно, если в квартире остались прописанными предпоследние или более ранние владельцы – это признак юридической «нечистоты» объекта.

Делим справедливо

При продаже готового жилья стороны должны уплатить 1% государственной пошлины и 1% пенсионного сбора. Как делить эти издержки – продавец и покупатель решают сами, пишут Деньги. Равно как и стоимость услуг нотариуса. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится еще и налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею менее трех лет) либо 15% – если продавец нерезидент. Причем не исключено, что хозяин жилья затребует делить пополам и сумму налога.

При расчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текущий счет компании, либо порционно, если квартира продается в рассрочку. Между физлицами возможны разные варианты расчета. Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей. Тогда можно провести сделку «мимо» банка и рассчитаться не в гривне, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случае оплата происходит из рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», – отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, в таком случае договор дарения имеет все признаки «мнимой сделки», которую могут оспорить – с большими потерями для обеих ее сторон.

Облегчили

С начала 2013 года в регистрации недвижимости произошли изменения. Вместо БТИ права собственности на недвижимость удостоверяет Государственная регистрационная служба. Все манипуляции совершают нотариусы при удостоверении сделок. Они не требуют материалов технической инвентаризации, поэтому необходимость обращаться в БТИ отпадает. К тому же права на недвижимость, зарегистрированные до 2013 года, остаются действительными­. Их регистрация­ в госреестре произойдет лишь тогда, когда ­собственник решит эти права передать другому лицу. Кроме того, органы регистрационной службы и нотариусы имеют доступ к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения в нем не пропадут. Кроме того, если ранее при вложении денег в новострой покупатель для регистрации своей квартиры должен был предоставить пакет документов на весь дом, то с февраля 2014 года этим будет заниматься застройщик, а собственник жилья – подавать документы только на свою квартиру.

С 1 сентября Министерство юстиции упростило процесс получения акта оценки при покупке-продаже недвижимости, благодаря чему резко расширился круг оценщиков, которым позволено выдавать такие акты. В результате стоимость подобной услуги упала до 800-1000 грн. в столице и 400–500 грн. – в регионах. Кроме того, акт не требуется отныне при дарении и передаче недвижимости по наследству.

Покупаем жилье у застройщика

1. Застройщик предоставляет:

- регистрационные документы компании;

- лицензию на строительную деятельность;

- документы на земельный участок (чаще всего – договор аренды земли);

- договор генерального подряда;

- документы о создании фонда финансирования строительства/фонда операций с недвижимостью.

2. Проверяем:

- разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке;

- проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;

- правомерность создания ФОН/ФФС; уступки имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;

- финансовое состояние застройщика (не банкрот ли), наличие судебных исков против него, историю возведенных объектов;

- техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и т. д.

3. За что платим:

- все налоговые издержки несет застройщик, хотя он может переложить на плечи покупателя уплату НДС;

- возможна комиссия застройщика за его услуги при совершении сделки в размере 1-5% стоимости объекта;

- стартовый взнос или полную цену квартиры.

4. Как платим:

- деньги вносятся в кассу компании настройщика;

- либо же уплачиваются через банк;

5. Получаем на руки:

- документ, подтверждающий полную оплату или внесение стартового взноса;

- договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем(неотъемлемая часть договора – график платежей);

- ключи от квартиры.

Покупаем жилье на вторичном рынке

1. Продавец предоставляет:

- правоустанавливающий документ – один из перечисленных документов:

- договор купли-продажи;

- свидетельство о праве собственности;

- договор дарения;

- свидетельство о вступлении в права наследства;

- решение суда;

- договор о разделе имущества;

- справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по Форме-3;

- экспертную оценку недвижимости;

- справки об отсутствии/наличии долгов за коммунальные услуги;

- согласие супруга/супруги на продажу(вне зависимости от совладения);

- разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети;

- паспорт, справка о присвоении идентификационного кода.

2. Проверяем:

- легитимность предыдущих сделок с недвижимостью;

- наличие у продавца права осуществлять сделку, если он не является владельцем жилья (доверенность).

3. За что платим:

- продавец – налог 5% / 15% стоимости жилья;

- 1% от суммы сделки – комиссия нотариуса (обычно стороны делят между собой);

- 1% госпошлины и 1% пенсионного сбора (обычно стороны делят между собой);

- оценку недвижимости (оплачивает продавец).

4. Как платим:

- на банковский счет продавца в национальной валюте полную сумму сделки;

- рискованный вариант: заключаем договор дарения, а оговоренную сумму передаем продавцу в валюте или гривне «на руки».

5. Получаем на руки:

- документ, подтверждающий полную оплату;

- договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариально;

- технический паспорт на квартиру;

- ключи от квартиры.

Продажа квартиры советы эксперты
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Актуальность
(0 оценок)
Оперативность
(0 оценок)
Ошибки
(0 оценок)
Информативность
(0 оценок)
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Общество
Днепряне требуют запретить пластиковые венки, цветы на кладбищах, так как это “злободневность нашей современности”. Об этом стало известно из текста соответствующей петиции. Автор петиции Валентина Грунтовая отмечает, что большинство жителей города, особенно старшее поколение, массово покупают искусственные цветы, чтобы почтить память своих родных и близких, мотивируя это тем, что “они красивые и не вянут”. Однако такое дело не поддерживают ни экологи,...
Общество
В Никополе заработала крупнейшая солнечная электростанция Украины, которая состоит из 750 тысяч панелей и вырабатывает почти 290 млн КВтч энергии в год. Об этом сообщает пресс-служба ДнепрОГА. Энергии “гигантской” солнечной электростанции хватит, чтобы полностью обеспечить электричеством несколько небольших городов области. Ее построили меньше чем за год, вблизи села Старозаводское Никопольского района. На большом участке бывшего рудного карьера установил...
Обновляется
19 апреля на Национальном комплексе «Олимпийский» в Киеве состоятся дебаты между кандидатами в президенты: представителем партии «Слуга народа» Владимиром Зеленским и действующим Президентом Украины Петром Порошенко. В связи с усиленными мерами безопасности зрители допускаются на стадион по предварительной регистрации. Начало дебатов в 19.00. Рамки будут открыты на вход с 16.30, вход по спискам и удостоверениями личности. Мы ведём текстовую трансляцию, где...
Общество
На День города должны открыть новую уникальную библиотеку с редкими книжными изданиями. Об этом сообщил на своей страничке в Facebook мэр Днепра Борис Филатов. Это будет уникальная библиотека, потому что книжные экземпляры там собраны с разных стран мира: США, Канады, Германии, Бразилии, Аргентины. Ее создание происходит при поддержке украинской диаспоры в городе Рочестер и Украинской православной церкви в США. В Украине еще не было таких редких книг, кото...
Общество
Все окружные избирательные комиссии Днепропетровской области взяты под охрану полиции. Об этом сообщили в пресс-службе ГУНП в Днепропетровской области.  По состоянию на 12:00 19 апреля полицейские заступили на охрану общественного порядка на всех 17 окружных избирательных комиссиях и 241 участковых избирательных комиссиях.  “Все правоохранители прошли инструктаж по охране окружных и участковых избирательных комиссий при получении и перемещении бюллетеней”,...
Новости компаний
С каждым годом доля мировой интернет-торговли стремительно увеличивается. Появляется масса предложений, формируя, таким образом, серьезную конкуренцию в разных сферах. Теперь, чтобы запустить новый успешный бизнес, приходится искать свободные или мало занятые ниши. Сегодня мы детально разберем прибыльную, но почти не освоенную нишу на украинском рынке – продажу товаров из Европы. Эксперты, к которым мы обратились за консультацией, поделятся практическими р...
Общество
Дебаты кандидатов в Президенты Украины покажут на большом уличном экране. Об этом корреспонденту 056 сообщил соорганизатор Владислав Мельничук. В пятницу, 19 апреля, состоятся дебаты двух кандидатов в Президенты Украины  Петра Порошенко и Владимира Зеленского. В Днепре дебаты будут показывать онлайн на большом экране в Парке ракет (проспект Александра Поля). Трансляция будет на улице, но специальных лавочек или стульев для зрителей не будет, придется стоят...
Культура
Завтра  в парке им. Л. Глобы пройдет первый весенний городской фестиваль “Відповідальне батьківство”. Об этом сообщают организаторы мероприятия из Регионального центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи в Днепре и области. Фестиваль обещает посетителям насыщенную программу и необычные локации, такие как: - Детская регистрация брака (со свадебной аркой и соответствующей атрибутикой) - Зона безопасности семьи (можно пройти курс к медицинс...
Общество
Второй тур выборов Президента Украины уже близко, поэтому начинается подведение итогов избирательной кампании в Днепропетровской области. Об этом рассказал координатор общественного наблюдения ОПОРЫ за выборами в Днепропетровской области Вадим Головченко во время пресс-конференции в Суспільном Дніпра. Перед вторым туром выборов наблюдается снижение интенсивности избирательного процесса в области: меньше рекламы на бордах, кандидаты не приезжали и не прово...
Новости по теме
Опасны для природы и человека: жители Днепра требуют запретить пластиковые венки на кладбищах
На Днепропетровщине заработала самая мощная и крупная солнечная электростанция в Украине, - ФОТО
Дебаты Порошенко и Зеленского на "Олимпийском": текстовая трансляция
В Днепре появится уникальная библиотека, - ВИДЕО
На Днепропетровщине полиция взяла под охрану все избирательные участки, - ФОТО
В Днепре дебаты кандидатов в Президенты будут транслировать на большом экране: когда и где
Переход от обещаний к угрозам и составы комиссий: как проходит избирательная кампания в Днепропетровской области
День тишины: полиция Днепра предупреждает о затишье перед выборами Президента
Мэр Днепра собирается подать в суд на управляющего Днепровской епархией Владыку Симеона: коротко о ситуации
Массовые псевдоминирования в Днепре расследуют как теракт, - ФОТО